终于“营业”了。

昨天（5月12日），广州公共资源交易中心一口气挂网了10宗涉宅用地，算上早前上线南沙、白云地块，第一批清单里的地块，均已悉数亮相。

(资料图片)

这13宗地，将从下周一至6月底陆续迎来出让。

至于大家最关注的海珠上涌果树公园地块与天河世界大观地块，属于第二批清单，可能要等到6月份才挂出。

这两宗地货值够大，又没有什么瑕疵，虽尚未挂牌，却已成为了国企、央企们眼中的香饽饽。

正好我这两天去海珠上涌果树公园地块实地探访了，跟大家聊一聊地块以及海珠目前10万+项目的一些选择。

01

先看地块区位，就在广州新中轴南段，隔壁就是广州大道，一脚油门12分钟到花城大道，也就是珠江新城。

周边配套成熟，区政府在旁，万达广场、合生广场等商圈齐聚，生活便利。

| 地块周边的万达广场

|地块周边商业

此外，地块有地铁11号线（在建中）环绕，其中上涌公园站，就在地块中，妥妥的地铁上盖项目。

而且地块西侧300米内还有11号线的逸景路站，不仅是地铁上盖，还坐拥双地铁，交通条件真的得天独厚。

目前11号线正在火热施工中，截至今年4月，其土建工程累计完成88%，有望明年开通。

地块内部的11号线上涌公园站也在火热施工中。

| 上涌公园站施工现场

除了区位交通外，地块本身条件也相当不错。

地块总占地约7.5万㎡，地块非常非常大。

既有住宅、商服用地，还有幼儿园、小学、完全中学，完整的15年教育配套。（具体的对口划分，还要以教育局当年的政策为准）

地块旁边还有华南师范大学附属中学这样的名校，教育配套很不错。

而且地块本身容积率仅有3，中间有河涌经过，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园这样的景观。

从航拍来看，就可以看到比起其他都是楼的地方来看，上涌果树公园地块就像城市中心的“绿肺”，景观怡人。

未来的地块打造的产品，估计也绕不开“低密”、“舒适”等方向。

目前地块内部还是一大片农田、绿地，走在其中感觉会比较放松，绿化高的地方真的会让人心情好。

不过未来地块平整可能需要费一番功夫。

总结起来这块地的几个优点就是：

1、区位好，在广州新中轴南段，周边配套成熟。

2、交通好，双地铁，且地铁上盖。

3、地块大，既有住宅，也有商业、教育地块，很全面。

4、容积率低，景观好，可打造成海珠稀缺的低密景观大盘。

|注：以最后的控规为准

教育、交通、景观等条件都不错，也没特别大的不利因素，注定了这块地会受到国企、央企们的热捧。

据悉，目前粤海，金茂，保利，中海，华润置地，越秀，中建，中铁建，葛洲坝，都有关注这宗地块。

有央企也直言看到了地块摇号，要知道该地块住宅面积27万平，起拍总价约102亿。

其中包括商业用地、学校用地全都需要无偿配建移交政府，这意味着这宗地块的起拍楼面价高达3.8万/平。

如果拍到摇号，意味着地块楼面价要去到4.3万/平左右的地价，不便宜。

02

地价4.3万是什么概念呢？

回顾去年的海珠土拍，能与之相比的只有保利四季·和颂、中国铁建·西派粤府以及越秀滨江西路地块项目。

目前这几个项目中，保利四季和颂已经开盘，半个月卖了近百套，最近更是卖出了一套9.8万/平单价的大户型。

而中国铁建西派粤府，就是去年的洛溪桥地块，将打造120-140平户型，走豪宅路线，吹风价10万+。

以上涌果树公园地块的楼面价来看，未来10万+很有可能。

地块周边二手逸景翠园，一直都是海珠热门的二手交投项目，目前挂牌均价5-7万/㎡。

| 逸景翠园

新房方面，距离地块最近的项目就是保利四季和颂，也有不少粉丝问这两个项目的对比。

| 保利四季和颂地块上方景观

从自身质素来说，上涌果树公园地块体量大、密度低、地铁上盖、且生态环境更优，这些都比四季和颂更能打一点。

特别是上涌果树公园地块靠近中大布匹市场，周边有不少布匹市场老板等强劲的购买力，这部分人群追求居住品质，上涌果树地块肯定更切合他们的需求。

此外，地块三公里内还有中海江泰里，也有粉丝咨询过这个项目，我们借此聊一下。

中海江泰里，位于海珠江泰路，是实实在在的老城区，周边商圈多，生活烟火气十足。

项目距离江泰路地铁站（2号线、11号线交汇）在200米左右，交通也不错。

只不过地块体量较小，附近几乎都是老旧小区，城市面貌不佳，有些人会介意。

而且地块紧挨变电站，这也是许多客户非常介意的点。

但项目好在品牌是中海，在海珠认可度不错，而且产品力强，户型实用率高。

| 中海江泰里

更重要的是项目有最小76平的户型设计，对于刚需来说，极大地降低了买入海珠新房的门槛。

毕竟从21年至今海珠公开出让的地块来看，基本户型都是100+起步，总价也都不低，对于刚需来说，这两年海珠能选的项目真的不多。

那项目能不能买呢？

当然可以，自住的话，价格合适，有地铁，又是海珠，这是一张安全牌。

未来11号线开通，项目1个站就可以到琶洲，相比琶洲十几万的房价来说，有溢价。

加上项目总价相对不高，户型实用，周边生活便利，是不错的选择。

再聊回上涌果树公园地块未来会对标的竞品，以其10万+的预期，目前海珠项目可选的有：

琶洲南TOD、琶洲·樾、保利湖光悦色、保利四季和颂、中国铁建·西派粤府，还有一个旧改的方圆滨江壹号等等。

这些基本都是单价近10万以及10万+的项目，该怎么选呢？

我觉得第一梯队当之无愧为：琶洲南TOD、琶洲·樾等项目。

买房地段才是王道，紧邻海珠如今最如日中天的琶洲，就是它们最大的底气。

| 琶洲南TOD

第二梯队：上涌果树公园地块、方圆·滨江壹号、中国铁建·西派粤府可以排得上号。

上涌果树地块质素优异，条件像区位更好的湖光悦色，一样有景观，但交通、教育等方面的配套更能打。

方圆·滨江壹号为新市头旧改融资项目，推窗可见广州塔、2站地铁直达珠江新城，叠加自身旧改预期，挺不错。

至于西派粤府，低密+南向江景+西派系产品+周边沥滘旧改预期，兼具舒适度与未来预期。

| 中国铁建·西派粤府

第三梯队：保利湖光悦色、保利四季和颂等。

湖光悦色，有点琶洲南后花园的意思，景观资源丰富。

四季和颂位于客村板块，周边配套成熟，距离珠江新城也很近。

不过这俩项目好中又有一点点不够好。

它们都距离上涌果树公园地块很近，但综合条件有点不如它能打，所以居于其后。

| 海珠国家湿地公园

纵观如今的海珠，你会发现近两年出让的地块项目，单价8万+已成常态，10万+的项目更是比比皆是。

今年第一批次出让的地块中，海珠缺席，不过二批次海珠就来势汹汹，一出手又有10万+项目。

这样下去，海珠房价，又要hold不住了。

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